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        60宗土地,827億!火熱的土拍之后,杭州樓市會提振市場嗎?(2022-04-27 16:25:04 來源: 小龍蝦看樓市 )

        時間:2022-04-29   訪問量:165
        01、前言


        一個在二線城市入職僅兩年的親戚,東挪西湊拿了首付貸款買了一套不足90平的房子。

        每月不到7000塊的固定工資要拿出幾乎一半還房貸,而這樣的狀態他要維持20年,也正是他年輕力壯可以打拼的整個年華。

        或許有人會說,年輕人以后還有很多變化、工資也會增長,可能到時候貸款就不是問題了。

        但總體來說這依然是小概率事件,而大多數的年輕人其實很難跳出這個圈子,也很難擺脫那套房子的枷鎖。


        還有人可能會問,年輕人為什么要這么早就自不量力地買房子,背上那么重的經濟負擔?

        這也是我的一個疑問,但更像是明知故問,傳統理念的局限也罷,提前的人生消費也罷,其實都反映出人們對于“安穩”生活的渴望和憂慮,畢竟住在別人的房子里可能隨時會被趕出去的。

        而無論是哪一種原因哪一種情況,都無法阻礙這樣一種現實,龐大的青年群體從走上工作崗位的那一刻開始,就迅速套上了債務的枷鎖,依然成為數十年創造銀行本息的“打工仔”。

        如此一來就不得不考慮一個社會問題,比如經濟基礎如何決定思維和態度的上層建筑。這不僅是社會規律,還是基本的自然規律,就如同動物因為掠食范圍而保衛自己的領地一樣,也如同蝸牛一生背著重重的殼,很少會考慮百米之外的事情。

        現在多數年輕人早早就背上20到30年的住房貸款,幾乎整個工作生涯都在為一處棲身之所而奔忙,為按時還上高利率分期貸款而焦慮不安,他們還有多少精力多少空間能真正去追求理想實現夢想。

        很多人即使看上去有一份體面的工作,其實他們依然只是銀行的一個“打工仔”,不同的職業只是猶如披著不同顏色的外衣,數十年光景創造的價值利潤,可能也只是還清銀行貸款的邊角料而已。

        這,是一個看似普通卻亟待正視的事情。


        02、火熱的土拍之后,杭州樓市會提振市場嗎?


        杭州這次火熱的土拍,23宗封頂地塊分布比較散,但絕大多數所在的板塊都是熱門板塊。

        大致可以分以下幾類。:

        第一類,市中心當紅板塊,奧體和錢江新城二期。

        正值亞運之年,杭州奧體板塊的熱度無人能比。關鍵是46000元/㎡的限價,與板塊內二手房形成明顯的倒掛差,未來新房根本不愁賣。

        錢江新城二期是高開高走的板塊,出生就定位高級。雖然目前錢二的搖號中簽率并不算低,但只要有高級的資源和好的地段,未來依然值得期待。

        對很多開發商來說,即便賣的慢點,但在城市封面板塊擁有自己的作品,也是一大招牌。

        這樣的利好還輻射到了與錢二一路之隔的艮北地塊,牛田地塊同樣以12%的溢價率封頂。

        第二類,熱門近郊板塊。

        三墩、勾莊、良渚、運河新城是杭州西北近郊的最熱門板塊之一。 這些板塊的特點是,與主城區無縫銜接,交通便利,因此也是杭州人口增長最多的區域之一。

        這使得這邊的樓盤大多都是紅盤,特別是三墩、勾莊和良渚,目前已經斷供多年或接近斷供的狀態,未來的新房基本不愁賣。

        似乎也是處于供應量的考慮,勾莊的4宗地塊在一次性報價階段都沒有頂格報。

        寧圍、未來總部社區、閑林也都是近郊熱門板塊,距離兩大“宇宙中心”非常近,有極大的外溢紅利。 而未來總部社區、勾莊的北部新城等,也都有超強的遠期規劃。


        第三類,副城核心區域。

        金沙湖是下沙核心區,南部新城是蕭山老城區的延伸,東湖新城是臨平未來北部中心。這些板塊的特點比較清晰,雖然距離市中心不近,但有地鐵連接主城。

        而且本身的配套資源是極其完善的,都是可以自成一體板塊。

        當然了,這些板塊的居住屬性很強,即使沒有紅盤,也算得上是熱門的板塊。

        無論是地塊數量還是土地出讓金,杭州近些年在全國都是名列前茅,甚至有著風向標的地位。

        如果今年的土拍,真的特別慘的話,樓市又出臺了N條救市政策之后,也就是把所有的限購、限售都取消了。

        限價也取消了以后,樓市還沒起來的話,那么有可能就破罐子破摔了。

        現在大部分人都堅信一定能把房價救起來,房價一定能再次大漲,但如果萬一沒救起來呢?地還是賣不出去呢?那該怎么辦?

        當然了,主要是地賣不出去,地方上收入銳減,連城市的基本上運轉錢都不夠了,出了那么多政策,大家就是不把存款拿出來買房,那到時候該怎么樣?

        房地產稅從來沒有說過不收了,試點也沒有說過不搞了,后手都在那留著呢。


        那么問題來了,杭州樓市的本次土拍會提振市場嗎?

        就結果而言,即便是杭州,在當下的市場仍然很難走出“獨立行情”。不過,在小龍蝦看來,想要刺激樓市,任重而道遠。

        畢竟,場上還有那么多底價成交的地塊,遠郊的官網情緒仍然濃厚。而且除了大環境的影響,杭州的亞運會對開發商來說也是謹慎拿地的阻力。

        畢竟,一直網傳亞運會期間杭州的工地是要停工三個月甚至很長時間。在本就缺錢的情況下,每耽誤一點工期,對開發商來說都是致命的。

        土拍是樓市的風向標,今天的拿地情況也為購房者提供了一定的選擇參考。

        杭州樓市景氣度目前處于合理區間,市場表現相對很多城市要強一些。另外,杭州市區還存在很多紅盤,限價之后有價差,在這種板塊拿地,仍然存在一定的利潤空間。

        但杭州樓市的問題在于,過去幾年持續偏熱,存在體力透支;另外潛在供貨量比較大,郊區風險有點大。

        比如,那些在市場不好時,就被開發商輕易“拋棄”的板塊,在抵御風險或保值升值的能力上,相對都是比較弱的。

        而隨著亞運會的臨近,杭州大面的城建已經接近尾聲。到現在仍然沒有起色的板塊,在短期內恐怕很難再有較大的突破。

        同樣,那些供應量大但城市人口和產業跟不上、缺少城市配套的板塊,也應該多加留心。

        切記,房價普漲的時代已經過去了,可不能再閉眼買了。


        03、全款買房和貸款買房,在極端環境下的體驗是完全不同的


        2021年四大一線城市的常住人口數量,數據出來了:

        北京2021年常住人口減少了0.4萬人;

        上海2021年常住人口增加了1.07萬人;

        深圳2021年常住人口增加了4.78萬人;

        廣州2021年常住人口增加了7.03萬人。

        國內人口沒有了繼續增加以后,各大城市的發展速度,都會明顯的慢下來了。

        以前大家都習慣了人口的紅利,每年新增人口都是幾十萬的往上增加,但是以后,這種事情會越來越難了。

        不管是一線城市還是二線城市,除了武漢是因為口罩原因以外,人口增加了100多萬,其他的城市20萬左右就已經是上限了。

        以前人口一年能增加40多萬的二線城市,現在也只有20多萬的增量了,而且以后還會越來越少、越來越慢。

        現在房地產不景氣和人口跟不上了,也有直接的關系。畢竟人都變少了,還要那么多房子干什么。

        事實上,房價的盡頭是居民貸款的極限,貸款的極限是貸款時長期內家庭收入的三分之二左右,收入是社會經濟基礎決定的。


        現在來看,經濟是有長期發展障礙的。比如,某個城市的平均月薪是一萬,所以一個三口之家的小家庭,假如有兩個勞動力,月薪加起來就是兩萬,所以這個家庭貸款的極限,差不多是四百八十萬。

        保守估計,這座城市的房價極限就是四萬八,因為還有首付,所以超過四萬八就有極大的風險,四萬八以內如果有足夠的交易量都有投資的機會。

        很多一二線城市的中產,都幻想著在這個城市買幾套房子,然后就可以輕輕松松的,什么都不干,永遠都能當個房東、當個小地主。

        實際上,如果真這么容易的話,那么社會還怎么發展,各個階層還怎么流動起來。

        如果說只要買幾套房,就能輕松的永遠成為大城市人,成為中產精英層,那么也太小看這個游戲了。

        現實是很殘酷的,中產不下滑,底下的人怎么往上爬。

        市場方面來看,本來這些炒房客想著去年10月份開始樓市放松調控,他們順勢去樓市里面建倉,然后等到今年小陽春來一波熱度剛好把韭菜再割一波,結果哪知道今年的小陽春因為口罩問題沒了,而且看后面的局勢也不太樂觀。

        現在這些炒房客已經急眼了,各種編造假消息出來給購房者制造心里壓力,希望購房者趕緊去買他們的高價房接盤。

        現在樓市調控是按照因城施策來的,如果真的想要放開樓市的話,大大方方的放開就行了,鄭州放那么開也沒有被叫停,要真放開自然就放開了,網上傳的越兇說明這邊的樓市越慘,越需要接盤俠去接盤。


        如果房價真的大跌的話,那么慘的那批人,就是2017年房價大漲以后高杠桿買房的人。

        因為對于那些買房早的人來說,像是2015年之前買房的人來說,他們的房貸壓力并不大。

        舉個簡單的例子,2015年的時候,成都房價一平才7000左右,一套100平的房子是70萬,首付21萬,貸款49萬,分三十年還完一年房貸不到3萬元,一個月就是2500元。

        按照現在成都房價1萬7,一套100平的房子就是170萬,首付51萬,貸款119萬,分三十年還完,一年房貸就是8萬左右,一個月就是接近7000元。

        對于2015年之前買房的人來說,2000多的房貸怎么樣都還了,但是對于2017年之后買房的人來說,一個月接近7000的房貸,一旦失業再想要還上就不容易了。

        如果是全款買房的到還無所謂,失業了大不了吃喝上降低一些標準,但是你如果背著房貸,你每個月房貸是不變的,你必須要按時還房貸,這個壓力就很大了。

        要知道,全款買房和貸款買房,在極端環境下的體驗是完全不同的。


        04、總結


        大家理性的想一想,國內房地產發展到了峰值,這已經是一個很明擺的事情了。

        房地產高利潤的時代結束了,以后房地產行業就會和制造業一樣,是一個薄利的行業了。

        整個房地產行業都需要轉型,轉型以后的房企數量,會從現在接近10萬家,倒閉的只剩下9萬家。

        這,是一個無法逆轉的結局。


        現在倒閉一些房企就需要救,那么未來還有9萬家倒閉的房企,怎么辦?救不救?

        就算把吃奶的勁都用出來,把這些房企又救了一波,泡沫變的更大了,但是再過兩年怎么樣,房地產行業還是要倒閉一片,而等到那個時候這些房企欠的錢更多了,倒閉起來對經濟的影響自然就會更大了。

        看著一個行業從1萬家變成10萬家,這個增長的過程肯定是開心的,但是當這個行業從10萬家,倒閉到了只有1萬家,這個過程肯定很痛苦,很多人都會失業。

        這是經濟規律,只能按照市場化的原則,讓那些房企自生自滅,看結局哪些企業能活下來。


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